Inflace, růst úrokových sazeb a pokles cen nemovitostí. Rozhovor s Markem Bartošem

Současná doba znamená spoustu otázek v oblasti hypoték, inflace a cen nemovitostí. Klienti se nás neustále ptají, chtějí poradit kam směřovat své finance a jestli je nyní vhodná doba prodávat či kupovat.

Pro nás samotné to znamená spoustu vzdělávání a jsme rádi, že nám s tím pomáhá Marek Bartoš, se kterým jsme vám přinesli rozhovor. V článku nejsou často omílané fráze, ale konkrétní informace a odpovědi na naše otázky.

Marek je oblastní manažer v Modré pyramidě a věnuje se financím 10 let. Marka známe dlouho a jeho přehled v oboru na nás dělá neustále dojem.

 

Marku, co si myslíš o současné situaci s vývojem cen?

Jedná se o poměrně hluboké téma. Nejdříve si uvědomit, že cenu nemovitosti primárně ovlivňuje nabídka a poptávka. Nabídka bytů je stále dost vysoká a všichni se snaží nějakým způsobem prodat.

Na druhé straně u poptávky je už problém. Lidí, co chtějí koupit by bylo dost, ale těch, kteří mají možnosti a kupní sílu nemovitost koupit, ubylo poměrně výrazně.

Čím je to způsobeno?

Je to způsobeno několika faktory. Především, že hypoteční sazby nejsou na loňských hodnotách, které byly od 1,9 % až 2,5 %. Nyní jsou okolo 6 %, místy i přes.

Když to vezmu z pohledu banky, tak se bankovní instituce v rámci schválených úvěrů pohybují na 20 % oproti předchozímu období. To vypovídá o dvou věcech a tím je snížený zájem lidí si za tyto podmínky půjčovat peníze a také to, že si to vlastně spousta lidí nemůže dovolit.

Zkusíš nám vysvětlit, proč si to lidé nemohou dovolit?

Určitě, uvedu to na příkladu. Standardní klient s příjmem 30 000 Kč měsíčně, jak vloni, tak i letos mohl úvěrovat maximálně 15 000 Kč z půjčené částky jako maximální splátku.

Což znamená, že při sazbě 2 % si daný člověk mohl vzít úvěr na 3,75 milionu Kč a při sazbě 6 % je to výše úvěru pouze 2,5 milionu Kč. Takže nám tady vzniká mezera přes 1,2 milionu Kč.

Pakliže někdo hledal byt za 4 miliony Kč, tak vloni na něj dosáhl, letos má absolutní smůlu, pakliže tedy nemá 1 milion Kč svůj vlastní, což není úplně časté.

Znamená to tedy velký pokles počtu hypoték. Tomu rozumím, ale jak to ovlivní celkově trh a ceny nemovitostí?

Učebnicově by se s těmito rostoucími sazbami hypotéky měly úplně zastavit, což bude mít dopad do prodejních cen bytů. Tak nějak se to ale vždy neděje okamžitě.

Jakýkoliv krok České národní banky má poměrně dlouhou setrvačnost, řekněme tak půl roku, než se to do trhů naplno přenese. A co si myslím, tak ČNB zapomněla, že velké množství klientů má před schválené úvěry z minulého roku nebo i z předminulého roku. Čili mají možnost tyto úvěry čerpat. A troufnu si říct, že to jsou desítky miliard u každé banky. No a tyto peníze se dají ještě do ekonomiky uvolnit. Až dojdou, tak teprve pak začne cena nemovitostí klesat.

Druhé téma, které s tím souvisí, je, že hodně lidí kupovalo nemovitosti v letech 2016, 2017, 2018. A tehdy byly sazby okolo 1,50 až 1,75 %. Pakliže měli pětiletou fixaci, tak si dokážeme spočítat, že už některým dobíhá, nebo bude brzy dobíhat.

Bohužel se tito lidé dostanou do situace, kdy měli splátku 10 000 Kč měsíčně a teď budou mít splátku 17 000 Kč. Jejich příjem za těch 5 let nejspíš nebude dvojnásobný, aby tohle udržel, takže někteří z nich budou nuceni prodávat, což může spustit vyšší vlnu prodejů a vlnu zlevňování. No, ale vracíme se k předchozí otázce. Dosáhnou lidé na koupi nemovitosti?

Marku, bavíme se nyní o krizi?

Slovo krize nemám moc rád. Stále vnímám, že lidé mají dostatek příjmů a je tu poměrně dlouhodobě nízká nezaměstnanost, v rekordních hodnotách kolem 2 % i pod, takže krize, jako taková, bych řekl že není. Na druhou stranu situace není úplně optimální. Ceny energií vzrostly o 100 % oproti minulému roku, krize na Ukrajině vůbec nevypadá, že by brala konce a inflaci máme 17 %, průměrná bude asi 10 %, jako můj optimistický předpoklad. Učebnicově by se tomu krize dalo říkat, na druhou stranu bych nechtěl vyvolávat nějakou paniku a děsit lidi.

Ale lidé jsou vyděšení. Neměli by tedy panikařit, jak říkáš?

Já si myslím, že vyvolávat paniku není vůbec nutné a není na místě. Kdo aktuálně bydlí, tak bydlí. Kdo bydlet chtěl, tak tu myšlenku možná krátkodobě odloží. Nebo počká, našetří více peněz a až se sazby uklidní, bude koupi řešit. Nic nemá konstantní tendenci a neporoste to do nebes. Vše to funguje v cyklech, takže je třeba jen počkat.

Pořád máme tady v Ostravě v nabídce okolo 500 bytů. Praha je na tom trochu hůř, tam se trochu pozastavila developerská výstavba, takže jediný efekt, který to bude mít, je výrazně vyšší poptávka po nájmech a s tím i rostoucí nájemné na 1 m2. Ale panika vypadá úplně jinak.

Co bych měl dělat nyní za aktivity, abych ochránil své peníze?

To je jednoduché. Utratit je, ale samozřejmě tím nejlepším způsobem, takže je investovat. Problém je ten, že momentálně asi neexistuje žádný nástroj, jak tu inflaci porazit. Roční výnos 10 %, to už jsou dost rizikové věci. Teď se spíš budou hledat nástroje, které tu inflaci zmírní a může to být cokoliv.

Ať už se jedná o stavební spoření, byť je tedy za 4 % až 5 %, tak spořící účty se poměrně vrátily zpátky do hry. Byť budou asi nejspíš tyto sazby krátkodobé a po čase budou banky produkty přeceňovat, nebal bych se toho nyní využít.

Zajímavé vždycky bylo investovat, ať už formou burzy přímo do akcií, nebo do určitých podílových fondů a podílových listů s tím spojených. To mi přijde velmi aktuální. Když si vezmu světovou špičku, kterou budou všichni znát: Apple, Amazon, Microsoft, tak těm firmám se nic nestalo. Akcie jsou levnější, takže kdo na to má „odvahu“ a jeho míra rizikovosti mu dovolí kupovat aktivum, které se hýbe o 5–10 % ročně nahoru i dolů a on to bude schopen psychicky ustát a nepanikařit a neprodávat v ten nejhorší moment, tak teď si myslím, že je zajímavá příležitost nakoupit všechny tyto tituly. A anebo se vyhnout tomu mému výběru a koupit rovnou index, který obsahuje všechny. Ať už je to Dow Jones, S&P 500 nebo cokoliv indexového, co pojme celý trh, tak je to jednou z možností ochrany svých peněz.

Když řeším prodej nemovitosti, je nyní vhodná doba prodat?

Ano. Pojďme si rozdělit prodávající na ty, kteří chtějí nemovitost prodat, protože ji měli jako investiční byt, kupovaný před pár lety. Ti prodají a mají tam poměrně pěkné zhodnocení. Pakliže to zhodnocení chci realizovat, tak prodej uskutečnit musím a jestli se bavíme o tom, že vzhledem k výše zmíněným důvodům, by ceny nemovitostí měly zlevňovat, tak je to asi dobrý krok.

Na druhou stranu je tady člověk, co prodat chce, protože se stěhuje nebo má v plánu stavět. Prodat stejně musí a kdo chce teoreticky vyčkávat, tak vyčkat může, ale problém je ten, že v ten daný moment to začíná být spekulace a nikdo z nás neví, kdy se růst cen zastaví nebo jak dlouho bude cena nemovitostí klesat, či jaké to bude mít tempo.

Zmínili jsme již několikrát klesání cen nemovitostí. Můžeš nám odpovědět ještě k tomuto tématu, jak to vidíš?

Cena nemovitostí už klesá, ale je důležité si uvědomit jakých nemovitostí. Co jsem se bavil s kluky z MINTu, tak už museli některé byty, například Poruba či Výškovice, zlevňovat o 5–10 %, aby vůbec upoutali zájem návštěvníků na prohlídky. V loňském roce těch prohlídek bylo 10–15 za téměř jakoukoliv cenu, nyní v MINTu hledáme strategie, jak zájemce oslovit a zachovat stále dostatek prohlídek.

Pakliže je to standardní 1+kk, 2+kk, které jsou vždy poptávané hodně, tak tam to třeba nemusí být tak výrazné. Zatímco, když to bude spektrum luxusních nemovitostí, tak tam jednoznačně k poklesu dojít musí, protože tyto nemovitosti byly už špatně financovatelné předtím a zároveň investoři budou schválně vyčkávat: „Mám 20 mil. Kč, chci nakoupit pěknou vilu za Prahou, odložím to o rok a budu nyní investovat jinde.“ Takže ti kupci, kteří měli hotovost, přestanou nakupovat.

Co si myslím, tak stavební pozemky jako takové, zejména v okolí Ostravy a všechny vesnice v okolí, by zlevňovat nemusely, protože těch pozemků je nedostatek. Tedy bez ohledu na to, jaké jsou sazby hypoték a jaká je situace, tím že jich je málo, tak tolik zlevňovat nebudou.

Markovi moc děkujeme za skvělý rozhovor a pokud se chcete pobavit o prodeji nemovitosti v této složitější době, neváhejte nás kontaktovat.

*
*
*
fullname: